La rénovation d’une copropriété est différente de celle d’une maison ou d’un appartement. Il s’agit d’un projet qu’il est important d’aborder collectivement.
Afin d’accompagner les copropriétaires dans un parcours de rénovation, l’Agence du climat a mis en place un conseil spécifique dédié aux copropriétés, dans le cadre du dispositif France Rénov’. En 2023, 189 copropriétés sur le territoire de l’Eurométropole en ont bénéficié.
Le Plan Climat de l’Eurométropole estime qu’il y a 9400 copropriétés sur l’Eurométropole de Strasbourg. Cela représente environ 130 000 logements, soit 54% du parc de logements. Le Plan Climat prévoit de rénover 6000 logements privés par an au niveau BBC (Bâtiment Basse Consommation).
Pourquoi rénover une copropriété ?
En rénovant votre bâtiment de manière collective vous :
- Rendez votre logement confortable en toute saison,
- Préservez la valeur patrimoniale et immobilière de votre bien,
- Optimisez les dépenses pour les travaux,
- Contribuez à la lutte contre le dérèglement climatique,
- Maîtrisez vos factures énergétiques.
Quel accompagnement propose l'Agence du climat ?
Nos conseils sont destinés aux syndics professionnels ou bénévoles, aux membres du conseil syndical, ainsi qu’aux copropriétaires. Ils sont personnalisés en fonction de l’année de construction de la copropriété, des contraintes techniques et administratives connues, du nombre de logements etc.
Quel que soit votre statut, vous avez un rôle majeur à jouer dans la rénovation énergétique de votre copropriété !
Lors de votre rendez-vous, nous allons :
- Vous présenter le parcours de rénovation,
- Vous sensibiliser aux enjeux de rénovation en copropriété,
- Vous fournir les informations réglementaires, techniques et financières liées au projet de rénovation,
- Vous proposer l’organisation d’une réunion d’information dans votre copropriété,
- Vous transmettre la liste de professionnels : assistants à maîtrise d’ouvrage (AMO), maîtres d’œuvre (MoE) et artisans,
- À l’issue de travaux, vous fournir des conseils pour la prise en main du logement rénové.
Voici déjà quelques informations importantes pour enrichir votre réflexion quant à la rénovation énergétique de votre copropriété !
Rénover par appartement ou à l’échelle de la copropriété ?
De manière générale, les travaux de rénovation énergétique peuvent être effectués soit en partie privative soit en partie collective. Il est également possible et parfois nécessaire, de combiner les deux options.
Si vous envisagez un projet de rénovation pour votre appartement, il est vivement conseillé de se renseigner auprès du syndic de la copropriété si une réflexion est menée à l’échelle de la copropriété pour une rénovation énergétique.
Dès que possible, une rénovation énergétique menée par la copropriété est conseillée. Elle permet d’appréhender la globalité du bâtiment avec ses enjeux techniques notamment, tout en mutualisant les coûts et les démarches auprès des professionnels.
Par exemple, pour l’isolation d’un logement, quand il n’y a pas de contraintes patrimoniales ou architecturales, intervenir à l’échelle du bâtiment et par l’extérieur sera préférable pour plusieurs raisons :
- La surface habitable ne sera pas impactée ;
- La performance énergétique sera meilleure (traitement des ponts thermiques, meilleure inertie) ;
- Les travaux seront moins intrusifs qu’une isolation intérieure ;
- Dans la plupart des cas, les aides financières seront plus avantageuses ;
- En cas de vote d’un projet de rénovation par la copropriété par la suite, vous serez tenu de financer également les travaux à l’extérieur même si vous avez déjà réalisé et payé une isolation intérieure.
En d’autres termes, une isolation intérieure en copropriété peut être envisagée seulement s’il n’est pas possible d’isoler par l’extérieur à cause de contraintes liées à l’urbanisme ou si la plupart des copropriétaires ont déjà isolé par l’intérieur récemment.
De plus, si vous êtes déjà en chauffage collectif, il est préférable de le rester. Cela permet d’avoir de meilleurs tarifs de frais de chauffage, moins de pertes énergétiques, et plus de possibilités de systèmes de chauffage utilisant de la chaleur renouvelable (réseau de chaleur urbain, chaudière biomasse, pompe à chaleur géothermique).
Le saviez-vous ? Une rénovation globale de votre copropriété peut vous faire réaliser jusqu’à 50% d’économies d’énergie ! Il faudra d’abord traiter l’enveloppe du bâtiment par l’isolation des façades, de la toiture, du plancher bas, remplacer les fenêtres non performantes, mais aussi améliorer les systèmes de chauffage, d’eau chaude sanitaire et améliorer le système de ventilation.
Quelle est la démarche à adopter pour rénover sa copropriété ?
Point de vigilance : vérifiez l’état de votre copropriété avant de démarrer votre projet ! Avant de faire l’objet d’une rénovation énergétique, il est important de partir sur des bases solides.
Votre copropriété doit être saine :
- Sur le plan financier (ex : impayés limités, difficultés de gestion) ;
- Sur le plan administratif (ex. immatriculation, règlement de copropriété, PV d’AG) ;
- Sur la plan sanitaire (ex. problèmes d’humidité, moisissures, punaises de lit, fissures…).
Si vous avez des doutes ou des questions sur tous ces aspects, sachez qu’il existe le programme POPAC (Programme Opérationnel de Prévention et d’Accompagnement des Copropriétés). L’opérateur missionné dans le cadre de ce programme est Urbanis, et le programme est mis gratuitement à disposition des syndics de copropriété et des conseillers syndicaux par l’Eurométropole de Strasbourg.
Urbanis pourra établir un diagnostic des difficultés rencontrées et accompagner la copropriété à la résolution de ces dernières. Contact : 03 69 61 48 51 ou par mail.
Quelle que soit la taille de la copropriété, un projet de rénovation nécessite l’implication d’un grand nombre d’intervenants. Chacun a un rôle clé, spécifique et essentiel, avec des compétences propres.
Les représentants de la copropriété
Le conseil syndical : il rassemble les copropriétaires volontaires qui souhaitent s’impliquer dans la gestion de la copropriété. L’assemblée générale va élire les membres du conseil syndical qui a son tour va élire un président. Le rôle du conseil syndical dans un projet de rénovation sera de donner l’impulsion. Il est souvent à l’origine du projet et est présent aux réunions tout au long du projet. Sans un conseil syndical motivé, il sera très difficile de mener a bien un projet de rénovation.
Le syndic : il est le mandataire des copropriétaires. Il peut s’agir d’un syndic bénévole (généralement pour les petites copropriétés) ou professionnel. Le syndic s’occupe de la gestion courante, de l’entretien et de l’amélioration de la copropriété. Dans le cadre d’une rénovation énergétique, le syndic à un rôle majeur de superviseur des décisions prises, mais il ne pourra cependant pas concevoir et suivre tout le projet seul. En effet, la rénovation énergétique en copropriété est un sujet récent et complexe tant pour l’aspect technique que financier. Les syndics ont besoin d’être accompagnés par des spécialistes techniques (Maitre d’œuvre) et des aides financières et de la mobilisation (Assistant à maitrise d’ouvrage).
Les copropriétaires doivent impérativement s’approprier leur projet pour le valider. Pour qu’un projet aboutisse, il doit être approuvé par l’ensemble des copropriétaires et validé via le vote de la majorité en Assemblée générale. Cela demande du temps, des discussions, de la diffusion d’information et de la pédagogie dès le début du projet. Etape après étape, un consensus permettra l’adhésion de chacun.
La conseillère ou le conseiller copropriété de l’Agence du climat : dans l’environnement complexe de la rénovation, nous accompagnons le projet en tant que tiers de confiance. Nous nous assurons de la bonne information des copropriétaires et du syndic, pour une assimilation par chacun des contraintes et de l’intérêt du projet. Intervenant le plus en amont possible pour accompagner les copropriétés dans leur réflexion, nous pouvons ensuite guider le conseil syndical et le syndic tout au long du projet : orienter vers les bons partenaires, aider à comprendre les informations techniques, faciliter le dialogique entre les acteurs, etc.
L’assistant à maîtrise d’ouvrage (AMO) : spécialiste des projets de rénovation en copropriété et notamment de l’ingénierie financière, l’AMO est nécessaire pour faire le lien entre tous les copropriétaires, le syndic et le maître d’œuvre et aboutir à un projet cohérent et adapté aux différents besoins. L’AMO sera présent aux AG et aux différentes réunions pour vous aider à optimiser le projet entre les aspects techniques, financiers et sociaux. Ces missions seront entre autres :
- Enquête sociale auprès des copropriétaires et compilation des aides disponibles pour chaque projet,
- Estimation des quotes-parts avant et après subventions, plan de financement et maximisation des aides financières,
- Vulgarisation – restitution auprès des copropriétaires.
Pour obtenir l’aide MaPrimeRénov’ Copropriété, le recours à un AMO copro tout au long du projet est obligatoire.
Le Maître d’œuvre (MoE) : grâce à son expertise et à son savoir-faire, le MoE est le coordinateur technique incontournable d’un projet en copropriété. Il peut être un bureau d’étude ou un architecte selon les problématiques du bâtiment et des travaux à entreprendre.
Son rôle est d’étudier et de concevoir le projet. C’est également lui qui va assurer la conduite opérationnelle des travaux. Il doit avoir des compétences architecturales, thermiques et d’ingénierie. Parmi ces nombreuses missions et responsabilités, voici les plus importantes :
- Réalisation de l’appel d’offre auprès des différents artisans et comparaison des devis (matériaux, métrés, techniques de mise en œuvre, etc.),
- Attention particulière au respect des normes techniques, des réglementations, demandes d’autorisations administratives,
- Rédaction des documents techniques (notamment pour les dossiers d’aides financières),
- Direction d’exécution : vérification que tous les travaux et travaux induits ont été pris en compte, coordination des entreprises, organisation du chantier, suivi de la qualité des travaux des délais et des coûts etc.
Point réglementaire pour les propriétaires bailleurs
- TVA à 5,5% : facturée directement par le professionnel réalisant les travaux pour l’ensemble des travaux de performance énergétique ainsi que leurs travaux induits.
- MaPrimeRenov’ copropriété : il s’agit d’une aide de l’Etat spécifique aux travaux de rénovation de copropriété (parties communes principalement). Versée par l’Anah, elle est conditionnée à l’atteinte d’une économie d’énergie de minimum 35 % et au recours à un Assistant à Maîtrise d’Ouvrage (AMO). Cette aide permet de financer partiellement l’assistance à maîtrise d’ouvrage et les travaux selon leur ambition énergétique. Une aide complémentaire individuelle est disponible en fonction du niveau de ressources des copropriétaires.
- Certificats d’Economies d’Energie (CEE) : ce sont les primes des fournisseurs d’énergie (obligation de l’Etat). La demande de primes CEE doit s’effectuer au nom du syndicat de copropriété. Ces aides peuvent être mobilisées soit travaux par travaux, soit en offre rénovation globale (forfait calculé en fonction du gain énergétique du projet).
Pour les copropriétés dites « fragiles » (taux d’impayé ou copropriété dans une quartier de renouvellement urbain NPRNU), il est possible de solliciter une aide de l’ANAH de 3000€ par logement à la place des CEE.
- Prêts pour la rénovation énergétique des copropriétés : le prêt pour la rénovation énergétique peut être sollicité soit individuellement, soit collectivement, au nom de la copropriété. Ex : l’Eco prêt à taux zéro individuel ou collectif, le prêt Avance Rénovation, Copro 100…
- Aides de la Région Grand-Est (ADEME CLIMAXION) et de l’Eurométropole de Strasbourg pour la rénovation performante de l’enveloppe : afin de simplifier le parcours des copropriétés, l’Eurométropole de Strasbourg et la Région ont décidé d’harmoniser et de mutualiser l’instruction de leurs aides respectives dédiées à la rénovation énergétique performante de l’enveloppe des copropriétés. S’appuyant sur le cahier des charges de Climaxion, différentes aides sont disponibles :
- Aide pour l’Assistance à maîtrise d’ouvrage
- Aide à la Maitrise d’œuvre (Eurométropole de Strasbourg uniquement)
- Aide à l’isolation performante par bouquets mur-toiture ou mur-plancher bas ou mur-toiture-plancher bas, avec traitement de l’étanchéité à l’air
- Bonus pour l’utilisation des matériaux biosourcés
- Aides de la Région Grand-Est (ADEME CLIMAXION) pour les énergies renouvelables :
- Aide pour le recours aux énergies renouvelables et de récupération (solaire photovoltaïque et thermique, géothermie, chaudière bois) – Climaxion seulement
- Aide au raccordement aux réseaux de chaleur urbains existants – Climaxion seulement
Ces aides sont spécifiquement dédiées à la rénovation des parties communes des copropriétés et de certaines parties privatives à intérêt collectif. C’est pourquoi il est important d’avoir un règlement de copropriété à jour et d’être accompagnés sur l’optimisation financière du projet en fonction des particularités de chaque copropriété et copropriétaires. En effet, dans certains cas, il est possible que ces aides ne soient pas adaptées à votre projet (contraintes architecturales, isolation intérieure etc.).
Votre référente copropriété à l’Agence du climat est Laurie Nogues.
Vous pouvez la joindre au 03 69 24 82 91 ou par mail à l’adresse suivante : laurie.nogues@agenceduclimat-strasbourg.eu
Interlocuteurs pour votre projet :
L’ADIL 67 pour les questions d’ordre juridique concernant les logements (5 Rue Hannong, 67000 Strasbourg ; 03 88 21 07 06)
Le CAUE 67 pour les conseils techniques/architecture, 03 89 23 33 01
Sites utiles :
- Coach Copro : vous pourrez y trouver gratuitement de nombreuses ressources et retours d’expérience.
- MOOC Réno Copro, formation gratuite en ligne : plusieurs sessions disponibles dans l’année.
- Guide 2024 élaboré par l’ANAH « Tout savoir sur la rénovation énergétique de votre copropriété »
Ce service vous est proposé avec le soutien financier de :
